Tipuri specifice de spații industriale: ce căutăm pentru afacerea noastră

Găsirea unui spațiu industrial constituie o sarcină importantă pentru orice afacere. Este esențial să alegeți un spațiu operațional cu o dimensiune care să se potrivească nevoilor afacerii voastre. Pentru a determina de cât spațiu aveți nevoie pentru firma voastră de producție sau distribuție, trebuie să aflați ce tip de proprietate industrială se potrivește cel mai bine afacerii pe care o dețineți.

Spațiile industriale, respectiv proprietățile imobiliare industriale, implică, de obicei, clădiri în care se produc, se depozitează și/sau se expediază bunuri, cea mai importantă organizație mondială pentru dezvoltatorii, proprietarii și investitorii de imobile de birouri, spații industriale, de retail și cu destinație mixtă.

Aceste proprietăți includ opt tipuri diferite de clădiri industriale, dar – în mare – spațiile industriale tind să se încadreze în trei categorii: producție, depozitare și distribuție și spații flexibile.

Acest ghid va ilustra diferitele tipuri de spații industriale necesare.

Spațiu productie de inchiriat

Un spațiu industrial destinat producției conține, de obicei, mai puțin de 20% spațiu de birouri și dispune de docuri de încărcare pentru camioane, iar construcția dispune de înălțimi de cel puțin 3 metri. Există două tipuri de clădiri de producție: producție grea și ușoară.

Spațiu productie de inchiriat pentru productie grea

Aceste facilități mari, cu utilizare intensivă de capital, găzduiesc echipamente și utilaje specializate pentru a produce o mare varietate de bunuri, produse și materiale. Fabricile de producție industrială specializate în industria grea necesită de obicei zeci sau sute de mii de metri pătrați pentru producție, o sursă de energie și platforme, rampe sau peroane de încărcare și spații dedicate pentru parcare.

De obicei, acestea conțin echipamente grele (și adesea personalizate), electricitate trifazică și o mulțime de spații dedicate pentru încărcare. Clădirile de producție grea necesită, de obicei, o renovare completă atunci când are loc o schimbare de chiriași, din cauza instalațiilor permanente de care este adesea nevoie pentru a realiza producția grea.

Spațiu productie de inchiriat pentru productie usoara

Proprietățile în care își desfășoară activitatea firme din industria ușoară sau companii care se ocupă cu asamblarea de produse sunt mult mai mici și mai simplificate decât proprietățile de producție „grea”. Companiile de producție „ușoară” produc piese mai mici, care trebuie depozitate și expediate folosind echipamente mai ușoare și portabile, care pot fi remodelate pentru noi122 chiriași.

Prin urmare, acest tip de spații industriale sunt mai mici, mai simple și mai ușor de reconfigurat în cazul schimbării chiriașului. Echipamentele din acest tip de clădiri industriale sunt, de obicei, mai ușoare și mai portabile, deoarece piesele asamblate sunt mai mici decât cele realizate într-o fabrică de producție grea.

Spații industriale pentru depozitare

Spațiile industriale de depozitare și distribuție sunt exact ceea ce sugerează numele lor – clădiri în care produsele sunt depozitate și expediate către utilizatorul final. Există mai multe tipuri de spații de depozitare și distribuție: depozit de distribuție, depozit general și terminal de camioane.

În timp ce dimensiunea acestor clădiri variază, ele se împart în mod obișnuit în aproximativ 80% din suprafața alocată spațiilor de depozitare, cu cel mult 20% din suprafața dedicată birourilor.

Spatiul de depozitare pentru distributie

Depozitele de distribuție expediază în principal bunuri dintr-o locație centralizată pentru a se asigura că consumatorii primesc produsele rapid și eficient, indiferent de zona în care locuiesc. Aceste depozite sunt structurate și pe înălțimea clădirii și au, în general, 50.000 de metri pătrați sau mai mult pentru stocarea și distribuirea inventarului de afaceri.

În această categorie pot fi plasate și hale productie de inchiriat specializate, echipate pentru a deține o capacitate mare de spațiu de depozitare la rece și/sau de congelare, care sunt folosite de obicei ca centru de distribuție pentru produse alimentare.

Hala industriala pentru depozitare generala

Depozitele generale sunt destinate mai mult pentru depozitare decât pentru distribuție. Cele mai multe depozite generale au un raport mai mic de uși de acces pe metru pătrat, deoarece produsele nu sunt mutate în mod constant înăuntru și afară. Acestea sunt utilizate de obicei pentru scopuri industriale specializate, cum ar fi depozitarea la rece.

Spații industriale pentru activitati adiacente

Spațiile industriale flexibile sunt special concepute pentru a servi mai multor scopuri. De exemplu, aceste clădiri au, de obicei, mai mulți metri pătrați dedicați spațiilor de birouri (adesea peste 30%). Există mai multe tipuri de proprietăți flexibile: activitati sportive si recreative, cercetare și dezvoltare, centre de date și showroom-uri.

Spatiile industriale pentru activitati sportive si recreative

In ultimii ani, mai multe hale industriale pozitionate mai aproape de centrul orasului sau cu facilitati bune de transport public, au fost ocupate de activitati recreationale cum ar fi: locuri de joaca, piste de karting sau motocross, locuri de concurs sportiv, etc. Aceste activitati si-au gasit locul in hale moderne, dar si in hale industriale modernizate, in general cu inatlimi mai mari de 6 m.

Spatiile industriale pentru comert tip „showroom”

Showroom-urile sunt un spațiu flexibil dedicat prezentării produselor, birourilor și depozitării. În general, showroom-urile utilizează cel puțin jumătate din spațiul lor pentru prezentarea și vânzarea produselor. Cel mai comun tip de showroom îl constituie spațiile industriale folosite pentru reprezentanțele auto.

Spatii comerciale pentru cercetare si dezvoltare

Clădirile de cercetare și dezvoltare combină spațiile de birouri, producție și depozitare pentru a găzdui industriile dependente de tehnologie. Acest tip de imobiliare este adesea situat într-un parc de afaceri de tip campus, cu multe locuri de parcare. Spațiul industrial conține adesea laboratoare, birouri, spații de testare și unele zone de producție ușoară. Produsele depozitate sunt destinate exclusiv testării.

Spatii comerciale pentru centre de date

Centrele de date sunt clădiri industriale foarte specializate, care găzduiesc un număr mare de servere de calculatoare și echipamente de comutare a telecomunicațiilor. Aceste centre asigură funcționarea internetului și fac ca stocarea în cloud să fie accesibilă pentru companiile mari. Centrele de date au în medie aproximativ 100.000 de metri pătrați, dar pot fi mult mai mari. În plus, acestea necesită adesea sisteme speciale de cablare, de securitate și de răcire.

​Piața spațiilor industriale și logistice din București a cunoscut o dezvoltare semnificativă în ultimii ani, consolidându-și poziția ca principal hub logistic al României. Conform datelor disponibile, la jumătatea anului 2024, stocul total de spații industriale și logistice din România depășea 7,125 milioane de metri pătrați, peste 50% dintre acestea fiind concentrate în București și regiunea de Vest a țării. 

În ceea ce privește cererea, în perioada ianuarie 2023 – iunie 2024, companiile au închiriat spații cu o suprafață totală de aproape 1,5 milioane de metri pătrați la nivel național. Dintre acestea, 48% din volumul tranzacțiilor de închiriere s-au realizat pentru spații aflate în proiecte din apropierea Capitalei.

Ce ne alegem?

Această listă nu este în niciun caz una foarte detaliată. Există mai multe alte tipuri de spații industriale, ca să nu mai vorbim de alte caracteristici care diferențiază tipurile pe care le-am descris aici. Dar acestea sunt cele mai comune tipuri și ilustrează un aspect cheie despre proprietățile imobiliare industriale: spațiile industriale trebuie să fie adaptate la obiective specifice, pentru diferitele tipuri de întreprinderi care vor funcționa în respectiva incintă.